Si estás pensando en comprar una vivienda, es fundamental que conozcas cada uno de los costes que deberás afrontar para que puedas planificar tu presupuesto de manera efectiva. En este artículo, te explicaremos detalladamente cada uno de los gastos de compra de una vivienda de segunda mano.
¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado? El colchón necesario
Al pensar en los gastos de compra, también es necesario pensar en el dinero que necesitas tener previamente ahorrado. Por norma general, las entidades bancarias financian hasta el 80% del valor de tasación del inmueble en el cálculo de tu hipoteca. Esto significa que tú, como comprador, debes aportar el 20% restante en concepto de entrada.A este porcentaje hay que sumarle entre un 10% y un 12% adicional para hacer frente a los impuestos y gastos de gestión. Por lo tanto, la regla de oro es disponer de unos ahorros previos equivalentes al 30% del precio de la vivienda antes de lanzarse a realizar una oferta formal.
Gastos de tasación
La tasación es un paso crucial en el proceso de compra de una vivienda. Este procedimiento determina el valor real del inmueble y es esencial para obtener una hipoteca. Los gastos de tasación pueden variar dependiendo del tamaño y ubicación de la propiedad, pero generalmente oscilan entre 200 y 600 euros.
Es importante destacar la diferencia entre valoración y tasación de una vivienda. Mientras que la valoración es una estimación informal del precio de mercado, la tasación es un informe oficial realizado por un profesional acreditado.
Gastos de notaría
Los gastos de notaría son inevitables en la compra de una vivienda. El notario se encarga de redactar y dar fe pública de la escritura de compraventa.Los honorarios del notario están regulados por ley y dependen del valor de la propiedad. En general, estos gastos pueden suponer entre el 0,3% y el 1% del precio de la vivienda.
Gastos del Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, es necesario inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad. Este trámite garantiza la seguridad jurídica de la transacción. Los gastos de registro suelen oscilar entre el 0,1% y el 0,3% del valor de la vivienda.
Las tarifas de los registradores de la propiedad están reguladas y dependen del valor de la transacción. Es recomendable consultar las tarifas actualizadas en el sitio web oficial del Colegio de Registradores.
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa de segunda mano?
Gastos de gestoría (opcionales)
Aunque no son obligatorios, muchos compradores optan por contratar los servicios de una gestoría para agilizar los trámites. Los gastos de gestoría pueden rondar los 300-600 euros, dependiendo de la complejidad de la operación.
En muchos casos, la gestoría también puede encargarse del pago de impuestos, inscripción en el Registro de la Propiedad, etc., lo que puede justificar su coste.
Actos jurídicos documentados
Este impuesto se aplica a la formalización de documentos notariales, como la escritura de compraventa. Su porcentaje varía según la comunidad autónoma, pero suele estar en torno al 0,5% – 1,5% del valor de la vivienda.
Además, no aplica generalmente a la compraventa de viviendas de segunda mano, sino más bien a las hipotecas y otros actos notariales.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
En la compra de una vivienda de segunda mano no se aplica el IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El ITP es el principal impuesto en la compra de una vivienda de segunda mano. Su porcentaje varía según la comunidad autónoma, oscilando generalmente entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda.
Por ejemplo, si compras un piso de 250.000 euros en Madrid, donde el ITP general es del 6% en 2025, serían unos 15.000 euros si no se aplican reducciones como familia numerosa o bonificaciones para jóvenes, personas con discapacidad o viviendas en zonas rurales.
Cálculo del ITP en 2026: el valor de catastro
En la actualidad, Hacienda ya no calcula el ITP sobre el precio de venta acordado, sino sobre el Valor de Referencia de Catastro. Si el valor que marca Catastro es superior al que pagas por la casa, tendrás que liquidar el impuesto por la cifra más alta para evitar una reclamación complementaria por parte de la administración.
Bonificaciones para compradores jóvenes y colectivos específicos
Muchas autonomías ofrecen tipos de ITP reducidos (que pueden bajar hasta el 3% o 4%) para determinados perfiles de compradores, como jóvenes menores de 35 años que compran su vivienda habitual, familias numerosas, monoparentales o personas con discapacidad. Revisar estas bonificaciones de forma previa puede suponer un ahorro directo de miles de euros.
Te dejamos un listado con los tipos generales del ITP en 2026 para la compra de vivienda de segunda mano en cada comunidad autónoma:
| Comunidad Autónoma | ITP % |
| Andalucía | 7% |
| Asturias | 8 – 10% |
| Aragón | 8 – 10% |
| Baleares | 8 – 13% |
| Canarias | 6,5% |
| Cantabria | 9% |
| Castilla – La Mancha | 9% |
| Castilla y León | 8 – 10% |
| Cataluña | 10 – 11% |
| Ceuta | 6% |
| Comunidad de Madrid | 6% |
| Comunidad Valenciana | 10 – 11% |
| Extremadura | 8 – 11% |
| Galicia | 8% |
| La Rioja | 7% |
| Melilla | 6% |
| Murcia | 8% |
| Navarra | 6% |
| País Vasco | 7% |
Si quieres obtener información actualizada sobre el ITP que te corresponde, desde Valoración Vivienda te recomendamos consultar la página oficial de la Agencia Tributaria en tu comunidad autónoma.
El ITP en Cataluña: tramos progresivos y novedades en 2026
Cataluña cuenta con una de las fiscalidades más complejas y elevadas de España en materia de vivienda usada. Tras la aprobación del Decreto-ley 5/2025, el cálculo del ITP en esta comunidad ya no se limita a un porcentaje fijo del 10% o 11% como ocurría anteriormente, sino que se aplica una tarifa progresiva por tramos basada en el valor real del inmueble que puede alcanzar hasta el 13%:
- Hasta 600.000 €: Se aplica un 10%.
- Entre 600.000,01 € y 900.000 €: Se aplica un 11%.
- Entre 900.000,01 € y 1.500.000 €: Se aplica un 12%.
- A partir de 1.500.000,01 €: Se aplica un 13%.
Además, la normativa establece una penalización especial con un tipo único del 20% si el comprador tiene la condición de gran tenedor o si adquiere edificios de viviendas enteros.
Tipos reducidos del ITP en Cataluña (5%, 4% y 3%)
Para compensar estos tramos elevados, la Generalitat mantiene una serie de bonificaciones muy atractivas para facilitar la adquisición de la vivienda habitual, siempre que se cumplan ciertos límites de renta y perfil:
- Tipo reducido del 5%: Se aplica a la compra de Viviendas de Protección Oficial (VPO), a familias numerosas, monoparentales, a personas con discapacidad y a jóvenes menores de 35 años (una novedad importante, ya que el límite anterior estaba fijado en los 32 años).
- Tipo reducido del 4%: Destinado a la adquisición de inmuebles que vayan a ser la vivienda habitual en municipios rurales de Cataluña.
Tipo reducido del 3%: Exclusivo si la vivienda habitual se encuentra en un municipio rural catalogado «de especial atención».
Otros gastos que existen al comprar una vivienda
Hipoteca
Si necesitas financiación para comprar la vivienda, deberás tener en cuenta los gastos asociados a la hipoteca, como la comisión de apertura, gastos de tasación específicos para la hipoteca, y el seguro de hogar obligatorio.
Honorarios inmobiliarios
Si utilizas los servicios de una agencia inmobiliaria, deberás considerar sus honorarios. Estos suelen oscilar entre el 3% y el 5% del precio de venta de la vivienda. Estos honorarios pueden variar si se paga al vendedor o al comprador, ya que en algunos casos solo una de las partes es responsable del pago.
Para tener una idea más precisa de cuánto vale tu casa, puedes utilizar herramientas de tasación online o solicitar una valoración profesional. Recuerda que el precio real de la vivienda puede diferir de las estimaciones iniciales, por lo que es crucial contar con una tasación oficial.
Al calcular los gastos de compra de una vivienda de segunda mano, es importante considerar todos estos factores para evitar sorpresas de última hora. Una planificación cuidadosa te ayudará a afrontar esta importante inversión con mayor seguridad y tranquilidad.
La planificación financiera como clave del éxito de tu compra
Adquirir un inmueble usado es una de las decisiones económicas más importantes de tu vida. Como hemos desglosado a lo largo de este artículo, el precio de venta es solo una parte de la ecuación. Los impuestos como el ITP, los aranceles de notarios y registradores, y los costes derivados de la financiación bancaria exigen que dispongas de una radiografía clara de tus números desde el primer minuto.
Cometer un error en el cálculo en el cálculo de estos gastos, o basarte en una estimación incorrecta del valor del inmueble, puede poner en riesgo la concesión de tu hipoteca o derivar en reclamaciones inesperadas por parte de Hacienda. Por eso, la clave para una compraventa tranquila y sin sorpresas de última hora radica en la anticipación y en el uso de datos de mercado fiables.
¿Estás a punto de dar el paso y quieres asegurar tu inversión? Antes de comprometer tus ahorros en el contrato de arras, conoce el valor real de mercado del inmueble. Realizar una valoración profesional previa te permitirá negociar con total seguridad, evitar pagar impuestos de más y planificar tus gastos de forma 100% segura.
