La venta de una vivienda de nuda propiedad suele generar muchas dudas, tanto legales como económicas. Pero, ¿qué es una nuda propiedad concretamente, cómo se transmite y qué implicaciones tiene? Desde Valoración Vivienda te lo explicamos.
¿Qué es nuda propiedad?
La nuda propiedad se refiere a tener la titularidad de un inmueble sin derecho a disfrutar de él. En otras palabras, el nudo propietario posee legalmente la vivienda, pero no puede usarla ni alquilarla mientras exista un usufructo.
Diferencia entre nuda propiedad y usufructo
El usufructo es aquel que tiene derecho a usar la vivienda y a beneficiarse de ella. Por ejemplo, con el alquiler.
La diferencia principal está en que el usufructuario puede utilizar el inmueble, pero es el nudo propietario quien tiene su titularidad legal.
El derecho del usufructuario a mantener el uso de la vivienda
El usufructuario ostenta el derecho real de goce sobre el inmueble. Esto significa que puede vivir en la casa o incluso alquilarla a terceros y percibir las rentas correspondientes, sin que el titular de la nuda propiedad pueda interferir en dicha gestión, pero nunca podrá venderla, hipotecarla o donarla.
El artículo 513 del Código Civil establece las causas legales por las cuales se extingue el usufructo:
- Resolución del derecho del constituyente: cuando se extingue el derecho de la persona que otorgó el usufructo en su origen.
- Fallecimiento o renuncia: por el óbito del usufructuario o la renuncia expresa del titular del derecho.
- Consolidación: cuando se reúnen en una misma persona la nuda propiedad y el usufructo (por ejemplo, si el usufructuario compra la nuda propiedad).
- Pérdida total del inmueble: la destrucción física completa del bien sobre el que recae el derecho.
- Prescripción: por el no uso del inmueble durante el plazo legalmente establecido (30 años para bienes inmuebles).
Las facultades del nudo propietario sobre el inmueble
El nudo propietario es el dueño legítimo de la finca, ya que tiene la titularidad legal del inmueble, pero carece del uso directo. Sin embargo, a diferencia del usufructuario, sí tiene la facultad de vender, hipotecar o donar su derecho de nuda propiedad, pero siempre respetando de forma escrupulosa el derecho preferente del usufructuario.
Reparto de gastos e IBI: ¿Qué paga el nudo propietario y el usufructuario?
Una de las principales fuentes de duda al transmitir este tipo de inmuebles es determinar la atribución de los costes de mantenimiento e impuestos:
- Gastos que asume el usufructuario: le corresponde abonar los suministros ordinarios (luz, agua, gas), las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), al ser quien disfruta del bien.
- Gastos que asume el nudo propietario: debe hacerse cargo de las derramas extraordinarias de la comunidad, las obras de reparación estructural del edificio y el seguro del continente de la vivienda.
¿Es posible vender una vivienda de nuda propiedad?
Se puede vender la nuda propiedad sin que el usufructuario pierda su derecho de disfrute. Se traspasa la titularidad del inmueble a un comprador, mientras el usufructuario continúa viviendo en ella o percibiendo sus rentas.
Esta operación es muy común entre personas mayores que necesitan liquidez y quieren seguir viviendo en su casa. Sin embargo, transmitir este tipo de activo requiere calcular con precisión el valor económico de cada parte del pleno dominio.
Cómo vender la nuda propiedad de un piso paso a paso
Calcular el valor de la nuda propiedad
El precio de la nuda propiedad se obtiene restando el valor del usufructo al valor total de mercado del inmueble. Para calcular el usufructo vitalicio, la regla tributaria general aplica la siguiente fórmula (con un límite mínimo del 10% y un máximo del 70%):
Existen tablas oficiales y otras fórmulas que te permitirán realizar este cálculo, pero si quieres conocer cuánto cuesta vender tu casa, desde Valoración Vivienda te daremos un informe personalizado y adaptado a tus necesidades.
Formalización ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad
La venta debe formalizarse mediante escritura pública ante notario. En el documento se hará constar de manera explícita la existencia del usufructo y sus condiciones. Posteriormente, el cambio de titularidad de la nuda propiedad se inscribirá en el Registro de la Propiedad correspondiente.
¿Una vivienda de nuda propiedad vale menos en el mercado?
Si el comprador adquiere un activo que no puede disfrutar de manera inmediata, el valor de la vivienda disminuye respecto a la propiedad plena (entre un 20% y un 80% del valor de mercado).
Lo que cuesta está relacionado principalmente con la edad y expectativa de vida del usufructuario, así como de la tasa de actualización financiera utilizada para calcular el valor del derecho de usufructo.
Por tanto, cuanto más joven sea el usufructuario, menor será el precio de la nuda propiedad, ya que el usufructo durará más tiempo.
¿Cómo se transmite la nuda propiedad?
La transmisión de la nuda propiedad se realiza mediante escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. Este proceso formal asegura que el comprador adquiere legalmente la titularidad, aunque sin derecho a uso hasta que finalice el usufructo.
¿Se puede solicitar una hipoteca de una nuda propiedad?
Solicitar una hipoteca sobre una nuda propiedad es posible, pero a la vez es complejo. Las entidades financieras consideran que, al no poder disfrutar del inmueble, existe un mayor riesgo. Por eso, los préstamos sobre nuda propiedad suelen ser limitados y con condiciones más estrictas.
Implicaciones fiscales al transmitir la nuda propiedad
Como era de esperar, la venta de una nuda propiedad tiene implicaciones fiscales que conviene conocer antes de realizar la operación. Te dejamos las más comunes:
¿Una nuda propiedad debe declararse en la Renta?
La nuda propiedad se debe reflejar en la declaración de la Renta, aunque su tratamiento varía según la operación:
- Mientras el nudo propietario no perciba ingresos, no genera rendimiento de capital, por lo que la nuda propiedad es relevante sólo a efectos informativos en la Renta.
- No obstante, al vender la nuda propiedad sí se puede generar ganancia patrimonial, así que esto hay que declararlo.
- A su vez , el usufructuario también puede tener obligaciones fiscales si percibe rentas del inmueble. Las rentas percibidas tributan íntegramente en su IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, ya que es quien mantiene el derecho real de goce.
Impuestos y tributación al transmitir la nuda propiedad (vendedor y comprador)
La transmisión de la nuda propiedad genera obligaciones tributarias para ambas partes que conviene planificar:
- IRPF (Ganancia patrimonial): el vendedor tributa en la base imponible del ahorro por la diferencia entre el valor de adquisición y de transmisión de la nuda propiedad.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU): grava el incremento del valor del terreno correspondiente al porcentaje de la nuda propiedad transmitido.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): el comprador debe abonar el ITP calculado sobre el valor real de la nuda propiedad adquirida.
| Impuesto | Quién lo paga | Repercusión fiscal |
|---|---|---|
| IRPF (Ganancia patrimonial) | Vendedor (Nudo Propietario) | Se paga sobre tu ganancia, calculada como la diferencia entre lo que te costó y lo que te pagaron. |
| Plusvalía Municipal (IIVTNU) | Vendedor (Nudo Propietario) | El ayuntamiento te cobra la plusvalía solo por tu trozo de terreno. |
| Impuesto de Transmisiones (ITP) | Comprador | Pagas un impuesto (entre el 6% y 10%) calculado solo sobre el precio de tu trozo de propiedad. |
En definitiva, vender o adquirir una nuda propiedad es posible. Nuestra recomendación es que antes de realizar cualquier operación, cuentes con asesoramiento especializado para garantizar que la transacción se lleve a cabo de manera segura.
