Vender tu piso para comprar otro puede parecer fácil, pero hay varios factores a tener en cuenta. Desde Valoración Vivienda te explicamos en qué tienes que fijarte si estás pensando en dar este paso.
Primeramente, es recomendable planificarse para evitar duplicar costes o quedarse temporalmente sin vivienda, y esto requiere conocer los plazos de comercialización, el estado de cargas de la vivienda actual y las alternativas de financiación bancaria disponibles.
¿Qué debes tener en cuenta si quieres comprar una casa vendiendo la que ya tienes?
Existen varios documentos que necesitarás tener preparados para el día de la firma como el título de la propiedad (escritura) o el certificado de deuda del préstamo hipotecario. Para que no se te escape nada, te dejamos una guía sobre los documentos que necesitas para vender un piso.
¿Por cuánto puedes vender tu vivienda actual?
Antes de nada, es fundamental conocer el valor real de tu vivienda. Una herramienta útil es realizar una valoración de tu casa, que te ofrece una estimación rápida del mercado. Para una mayor precisión, siempre conviene contar con una tasación oficial.
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Coordinar la venta y la compra en el mismo año
A veces, el orden de los factores sí altera el producto, por eso hay que conocer las implicaciones de poner a la venta la casa actual antes de elegir la nueva y viceversa.
¿Se puede comprar y vender un piso el mismo año?
Comprar y vender una vivienda en el mismo año es posible. De hecho, muchas personas optan por seguir esta estrategia para evitar pagar un alquiler temporal o depender de familiares mientras se soluciona todo.
La clave está en coordinar bien los tiempos. Vender tu piso mientras buscas y compras otro puede ser difícil, pero con planificación se puede conseguir. Además, asegúrate de tener la financiación lista, para que ninguna de las dos operaciones se paralice.
Vender primero y comprar después (máxima seguridad financiera)
Es la alternativa más prudente desde el punto de vista patrimonial, ya que al formalizar la venta, el propietario conoce exactamente cuánto dinero le queda tras cancelar la hipoteca pendiente y descontar los gastos de transmisión.
Su principal inconveniente es la necesidad de tener que buscar una vivienda temporal si la búsqueda de la nueva vivienda se alarga. Además, para proteger la reserva de la futura propiedad durante este periodo intermedio, se suele firmar un contrato de arras para blindar la compraventa que fije plazos amplios de entrega de llaves.
Comprar primero y vender después mediante hipoteca puente
Si aparece una oportunidad de compra de vivienda que no se puede dejar escapar, las entidades bancarias ofrecen las conocidas como “hipotecas puente”.
Una hipoteca puente puede ser una opción para comprar una casa antes de vender la que ya tienes. Este préstamo unifica la hipoteca de la vivienda actual y la de la nueva en una sola cuota mensual reducida, otorgando un margen (habitualmente de 1 a 5 años) para vender la primera casa en el mercado.
Su disponibilidad y las condiciones dependen del banco y también influye cómo sea tu situación financiera. Por lo general, la concesión de una hipoteca puente exige demostrar una buena capacidad de endeudamiento y aportar una valoración oficial previa que garantice la viabilidad de la venta posterior.
Pasos clave y documentación necesaria antes de iniciar la operación
Para que la firma ante notario se desarrolle sin contratiempos, el propietario debe recopilar los títulos de propiedad y los certificados administrativos obligatorios desde el primer momento.
- Escritura pública y Nota Simple del Registro: acreditan la titularidad dominical y certifican que el inmueble está libre de embargos o cargas registrales.
- Certificado de deuda pendiente de la hipoteca: expedido por el banco para formalizar la cancelación económica en notaría.
- Cédula de habitabilidad y Certificado Energético: obligatorios para comercializar el inmueble e informar al comprador en los anuncios públicos.
- Certificado de la comunidad de propietarios e IBI: confirman que el vendedor se encuentra al corriente en el pago de las cuotas comunitarias y del último recibo tributario municipal.
En el caso de que la propiedad actual se encuentre arrendada al iniciar el proceso, es imprescindible revisar la legislación vigente para vender un piso con inquilino y respetar los plazos de notificación y derechos de tanteo.
Si necesitas repasar el listado completo de trámites administrativos, puedes consultar nuestra guía sobre documentos necesarios para vender tu vivienda sin problemas.
Gastos e impuestos al cambiar de vivienda habitual
Plusvalía Municipal y gastos de tramitación notarial
Hay varios impuestos y gastos cuando vendes un piso que debes conocer. Uno de los más importantes es la plusvalía municipal.
El vendedor debe abonar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) al ayuntamiento correspondiente.
Este impuesto se calcula según el valor del suelo de la vivienda y el tiempo que has sido propietario. Si vendes por menos de lo que lo compraste, podrías estar exento de pagar la plusvalía.
A estos costes hay que añadir los honorarios de la agencia inmobiliaria y la cancelación registral de la hipoteca antigua.
La exención por reinversión en el IRPF y la gestión de documentos obligatorios
La normativa del IRPF contempla un beneficio fiscal fundamental: si reinviertes todo el dinero de la venta en tu nueva vivienda habitual, puedes acogerte a la exención del IRPF.
Para acogerse a este incentivo es imprescindible cumplir las siguientes condiciones exigidas por la Agencia Tributaria:
- Plazo temporal de reinversión: la compra de la nueva vivienda debe realizarse en un periodo no superior a dos años anteriores o posteriores a la fecha de venta.
- Antigüedad del inmueble transmitido: debe haber sido la residencia habitual de forma continuada durante un mínimo de tres años, salvo causas justificadas (matrimonio, traslado laboral o separación).
- Reocupación efectiva: la nueva finca adquirida debe habitarse de forma permanente en un plazo máximo de 12 meses desde su compra o finalización de obras.
Documentación obligatoria como la cédula de habitabilidad si procede o el certificado energético.
Por otro lado, hay gastos que se suman a la inversión total como el IVA, el ITP o los gastos de notaría.
Claves para valorar tu vivienda y orientarte en el presupuesto de tu nueva compra
Antes de nada, es fundamental conocer el valor real de tu vivienda. Realizar una valoración gratuita mediante herramientas como la de Valoración Vivienda te ofrece una estimación rápida del mercado. Para una mayor precisión, siempre conviene contar con una tasación oficial.
Cuánto tiempo se tarda en vender y comprar un piso en el mercado actual
El plazo medio para completar la venta de un inmueble en España oscila habitualmente entre 3 y 6 meses, dependiendo de la demanda del mercado, el estado de conservación y la adecuación del precio de salida.
A este periodo hay que sumar entre 30 y 60 días adicionales para la formalización de la oferta hipotecaria y la preparación de las escrituras públicas ante notario, y, además, siempre hay que tener en cuenta que pueden surgir imprevistos.
Para acortar estos plazos y lograr un precio de salida superior que incremente la liquidez disponible para la nueva compra, te dejamos algunos consejos sobre cómo aumentar el valor de tu vivienda mediante pequeñas reformas estratégicas, mejoras de eficiencia energética y una buena puesta a punto visual.
¿Vale la pena vender una casa para comprar otra?
Vender tu vivienda actual para adquirir una nueva puede ser una buena opción si:
- Tu vivienda actual ya no se ajusta a tus necesidades.
- Tienes la capacidad financiera para afrontar los gastos asociados.
Sin embargo, es importante evaluar tu situación personal y financiera antes de tomar una decisión precipitada. Para planificar la operación con total rigor, utiliza la herramienta de Valoración Vivienda para calcular cuánto puedes recibir por tu casa actual y así hacer una estimación de presupuesto para comprar la nueva.
