¿Estás pensando en comprar o vender una vivienda? Es muy importante que entiendas la diferencia entre metros construidos y útiles. Este conocimiento no solo te ayudará a valorar correctamente una propiedad, sino que también te permitirá tomar decisiones más informadas en el mercado inmobiliario. Vamos a entender estos conceptos y ver cómo afectan al valor de tu vivienda.
¿Cuál es la diferencia entre metros construidos y útiles?
La principal diferencia entre metros construidos y útiles también conocidos como superficie útil y superficie construida, es lo que incluye cada medida:
- Metros construidos: Es la superficie total de la vivienda, incluyendo todos los espacios cerrados, muros, tabiques y elementos comunes proporcionales (como escaleras o ascensores en un edificio).
- Metros útiles: Es la superficie realmente aprovechable de la vivienda, sin contar muros, tabiques ni zonas comunes. Es el espacio en el que realmente puedes moverte y colocar muebles, representando el tamaño habitable real de la propiedad.
Por lo general, la superficie útil suele ser entre un 10% y un 15% menor que la superficie construida, aunque esto puede variar dependiendo del diseño y la estructura de la vivienda. En edificios plurifamiliares y urbanizaciones, el cálculo puede ser más complejo debido al reparto de zonas comunes.
¿Qué superficie se tiene en cuenta en una valoración inmobiliaria?
En una valoración inmobiliaria profesional, se tienen en cuenta ambas medidas, pero se da más peso a los metros construidos. Esto se debe a varias razones:
- Los metros construidos son la medida oficial que aparece en el Catastro y en las escrituras de la vivienda.
- Incluyen todos los elementos de la vivienda, lo que refleja el coste total de construcción.
- Es la medida utilizada para calcular impuestos y tasas relacionadas con la propiedad.
Sin embargo, los metros útiles también son importantes, especialmente para los compradores, ya que reflejan el espacio real que podrán aprovechar. Es importante considerar que elementos como vestíbulos y pasillos reducen la superficie útil pero son parte de los metros totales del inmueble.
Importancia en la compraventa y alquiler de viviendas
Entender la diferencia entre superficie útil y construida es importante por varias razones:
- Precio por metro cuadrado: al comparar propiedades, asegúrate de que estás utilizando la misma medida. El precio por metro cuadrado útil será siempre más alto que el precio por metro cuadrado construido.
- Expectativas realistas: conocer los metros útiles te ayudará a tener una idea más precisa del espacio real que tendrás disponible.
- Negociaciones: este conocimiento puede ser una herramienta valiosa en las negociaciones de precio, especialmente si hay una gran diferencia entre metros construidos y útiles.
- Valor catastral de una vivienda: los metros construidos son fundamentales para determinar el valor catastral, lo que afecta directamente a los impuestos y tasas asociados a la propiedad.
Es importante destacar también que en el caso de una VPO o Vivienda de Protección Oficial, las normativas sobre superficie y precio pueden ser más estrictas y específicas.
Cómo calcular los metros construidos y los metros útiles
Aunque lo ideal es contar con un profesional para mediciones precisas, puedes hacer un cálculo aproximado:
- Superficie construida: mide el perímetro exterior de la vivienda, incluyendo muros. En un piso, añade la parte proporcional de zonas comunes.
- Superficie útil: mide cada habitación por separado, sin incluir muros ni tabiques y luego suma todas las medidas.
Algunos espacios como terrazas o balcones suelen computarse de forma diferente, generalmente al 50% de su superficie real.
Tecnologías de medición avanzadas
La revolución tecnológica en la medición inmobiliaria
Como sabemos, la revolución tecnológica no ha dejado de lado al sector inmobiliario. Las nuevas herramientas y aplicaciones están cambiando la forma en que medimos y valoramos los metros cuadrados de una propiedad.
- Escáneres láser 3D: estos dispositivos crean modelos tridimensionales precisos de los espacios, permitiendo medir con exactitud tanto los metros construidos como los útiles.
- Drones: para propiedades más grandes o complejas, los drones equipados con cámaras de alta resolución pueden capturar imágenes detalladas que luego se procesan para obtener mediciones precisas.
- Aplicaciones móviles: existen apps que utilizan la cámara del smartphone para medir espacios, aunque su precisión puede variar y no suelen ser aceptadas para mediciones oficiales.
Realidad virtual y aumentada
Estas tecnologías están revolucionando la forma en que visualizamos y entendemos los espacios:
- Tours virtuales: permiten a los compradores potenciales «recorrer» una propiedad de forma remota, apreciando mejor la distribución y el aprovechamiento de los metros útiles.
- Realidad aumentada: posibilita «amueblar» virtualmente un espacio vacío, ayudando a entender mejor cómo se pueden aprovechar los metros útiles disponibles.
Big Data y valoración de propiedades
El uso de grandes cantidades de datos está transformando la valoración inmobiliaria:
- Análisis predictivo: algoritmos avanzados pueden predecir el valor futuro de una propiedad basándose en múltiples factores, incluyendo los metros cuadrados y su aprovechamiento.
- Comparativas de mercado: las herramientas de Big Data permiten realizar comparativas de mercado más precisas, considerando no solo los metros cuadrados, sino otros elementos que influyen en el valor de una vivienda como la eficiencia energética o la distribución del espacio.
Implicaciones para compradores y vendedores
- Mayor transparencia: estas tecnologías ofrecen mediciones más precisas y objetivas, reduciendo las discrepancias entre vendedores y compradores.
- Toma de decisiones informada: con herramientas como los tours virtuales, los compradores pueden evaluar mejor si los metros útiles de una propiedad se ajustan a sus necesidades antes de visitarla en persona.
- Valoraciones más precisas: la combinación de mediciones exactas y análisis de datos permite obtener valoraciones de propiedades más ajustadas a la realidad del mercado.
El futuro de la medición y valoración inmobiliaria
A medida que estas tecnologías se vuelven más accesibles y precisas, vamos viendo cambios significativos en las normativas y prácticas del sector inmobiliario.
Podemos anticipar una posible estandarización de las mediciones utilizando tecnología 3D, lo que proporcionaría una mayor precisión y consistencia en la determinación de metros útiles y construidos. Además, los tours virtuales probablemente ganarán aún más importancia en el proceso de compra-venta, permitiendo a los compradores explorar propiedades de manera detallada sin necesidad de visitas físicas iniciales.
La integración de la inteligencia artificial en la valoración de propiedades promete revolucionar la forma en que se determina el valor de los inmuebles, considerando una amplia gama de factores más allá de los metros cuadrados.
Consejos para compradores y vendedores
- Siempre pregunta por ambas medidas al considerar una propiedad.
- Verifica las medidas proporcionadas por el vendedor o agente inmobiliario.
- Ten en cuenta esta diferencia al comparar propiedades.
- Si eres vendedor, sé transparente con ambas medidas para generar confianza.
- Considera contratar a un tasador profesional para obtener medidas precisas.
Si entiendes bien la diferencia entre metros construidos y útiles, podrás tomar decisiones informadas en el mercado inmobiliario. Este conocimiento te ayudará a obtener una imagen más precisa del valor real de la vivienda si quieres comprar, vender o valorar una propiedad.
