El mercado inmobiliario español llega a 2026 en un momento marcado por la falta de oferta, la alta demanda en grandes ciudades y una coyuntura económica en transformación. Por eso, muchos propietarios y compradores se preguntan qué dirección tomarán los precios en los próximos meses.
En Valoración Vivienda, analizamos las tendencias y previsiones para que puedas saber qué esperar y cómo afecta esto al valor de tu casa en 2026.
Evolución del precio de la vivienda a lo largo de los años
Si echamos un vistazo a los últimos años, el precio de la vivienda en España no ha dejado de incrementarse. A finales de 2024, el precio medio nacional rondaba los 1.736 euros por metro cuadrado, con subidas cercanas al 4,2 % respecto al año anterior. De hecho, ciudades como Madrid, Málaga o Valencia registraban incrementos superiores al 10%, mientras que Donostia-San Sebastián, Madrid y Palma seguían siendo las más caras del país.
Para 2026, las proyecciones apuntan a que la tendencia alcista continuará. Según el Ministerio de Vivienda, el precio medio se ha situado en el tercer trimestre del 2025 en 2.153 euros, por lo podría llegar a alcanzar en los próximos meses entre 2.200 y 2.500 euros por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación y el tipo de vivienda.
Las ciudades más demandadas serán Barcelona, Madrid, Málaga y Valencia, impulsadas por la escasez de oferta, la demanda en aumento y la llegada de compradores internacionales.
Como ejemplo concreto: Barcelona y Palma seguirán marcando precios premium en torno a los 4.000 o 5.000 euros por metro cuadrado en zonas céntricas. En el caso de Donostia, adquirir una vivienda de dos habitaciones podría acercarse a los 500.000 euros, considerándose como la ciudad más cara de España.
Esfuerzo de compra
La tasa de esfuerzo es un indicador inmobiliario expresado en porcentaje que representa la cuantía del total de los ingresos del hogar que se destina a la vivienda. Según datos del INE, una familia media española debe dedicar algo más de un tercio de sus ingresos al pago de su vivienda.
Curiosamente, aunque los precios de la vivienda han subido, la tasa de esfuerzo más elevada se produjo en 1990, cuando los salarios eran más bajos y los tipos de interés mucho más altos.
El Banco de España también expresa este ratio en años de renta bruta. A mediados de 2026, una familia necesitará aproximadamente 7,5 años de ingresos para cubrir la adquisición de una vivienda media en España.
En Palma, Málaga, Madrid y Barcelona acceder a una vivienda ya supone entre el 40% y el 50% de los ingresos del hogar. La tasa de esfuerzo de compra de vivienda en otras ciudades como Valencia y Sevilla se sitúa en torno al 30%, límite marcado por los expertos que no debe sobrepasarse.
Mercado inmobiliario 2026: ¿es más rentable alquilar o vender?
Las previsiones para 2026 muestran una continuación de la tendencia alcista. Entidades como BBVA Research y CaixaBank Research estiman que en 2026 los precios podrían incrementarse entre un 6% y un 9%, sobre todo en ubicaciones prime donde la demanda internacional y urbana sigue siendo alta.
Esto significa que, aunque vender puede ser una buena forma de sacar beneficios, mantener la vivienda también tiene su atractivo para quienes buscan rentabilidad a medio o largo plazo. El mercado sigue siendo estable y la demanda por pisos urbanos y de lujo no parece agotarse.
En cuanto al alquiler, la demanda se mantiene alta y los precios han subido en los últimos años, por lo que alquilar es una opción atractiva para los propietarios que buscan ingresos constantes mientras su vivienda se revaloriza. No obstante, cabe destacar que el mercado enfrenta ciertos desafíos estructurales. Según un estudio reciente de Fotocasa, se estima que aproximadamente el 43 % de los contratos de alquiler de larga duración que finalizan en 2026 dejarán de formar parte del mercado residencial convencional.
Razones de la subida del precio de la vivienda en España en 2026
Los expertos del mercado inmobiliario apuntan a varias razones que explican por qué los precios de las viviendas siguen subiendo:
- Escasa oferta de vivienda. Es el principal problema de la vivienda en España, la oferta de pisos no es suficiente para abastecer la demanda ya que no crecen al mismo ritmo.
- Precio de los materiales de construcción. Los materiales de construcción se han encarecido fuertemente tras la pandemia.
- Ahorro de las familias. Tras la pandemia, se ha incrementado el ahorro de los hogares, esto sumado al aumento de los salarios hace que se haya recuperado poder adquisitivo.
- Demanda extranjera. España es un país atractivo para la inversión extranjera en vivienda; esto ha influido también en la presión de los precios de oferta.
¿Cuánto vale tu vivienda?
En un escenario de precios al alza, es muy probable que tu vivienda se haya revalorizado en 2026. La valoración de inmuebles es fundamental antes de venderla también te puede servir si estás pensando en alquilarla como inversión a largo plazo.
Actualmente, la rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en torno al 7% de media, un poco más que el año pasado. Esto se debe a que los precios de los alquileres han subido más rápido que los de venta.
¿Cuándo es buen momento para vender un piso según el precio vivienda 2026?
Las previsiones del precio de la vivienda auguran un crecimiento de hasta un 8% en 2025 y de un 4% en 2026 (datos de Bankinter).
Este comportamiento se debe a la escasez de oferta y el fuerte incremento de los precios de alquiler, que alcanzaron un 11% interanual en agosto de 2025. Las zonas que registrarán los mayores aumentos serán las grandes ciudades, la costa mediterránea y las islas.
Teniendo en cuenta estas tendencias, vender en 2026 puede ser una oportunidad para propietarios que busquen maximizar beneficios.
¿Qué hacer con una vivienda heredada en 2026?
Muchos propietarios se encuentran con la duda de qué hacer con una vivienda heredada. En 2026, la revalorización del mercado se mantiene, aunque con un crecimiento más moderado que en años anteriores, lo que convierte la venta en una opción interesante. Al mismo tiempo, el alquiler sigue ofreciendo ingresos pasivos estables.
En este caso, la decisión debe basarse en la tendencia del mercado inmobiliario 2026, el estado del inmueble y las cargas fiscales asociadas a la herencia. En algunos casos, reformar la vivienda para mejorar su rentabilidad en alquiler puede ser una mejor estrategia que una venta apresurada.
Dado el contexto actual, analizar cada caso con detalle y consultar con expertos inmobiliarios puede marcar la diferencia entre tomar una decisión acertada o perder una oportunidad valiosa.
