Los trámites legales, fiscales y registrales que conlleva el proceso de aceptar y transmitir una herencia pueden alargar y dificultar la venta de un inmueble, especialmente cuando se desea vender parte de una vivienda heredada en copropiedad con otros herederos. Para evitar bloqueos y sacar el máximo rendimiento económico, es fundamental conocer bien los pasos a seguir y los gastos asociados.
En este artículo abordamos cómo vender un piso heredado, qué requisitos deben cumplirse, qué impuestos se pagan y cómo actuar cuando hay varios herederos implicados.
¿Se puede vender una vivienda heredada?
Sí, pero no de forma inmediata. Antes de vender un inmueble recibido por herencia es imprescindible aceptar la herencia y formalizar la escritura pública de adjudicación, que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Además, se requiere liquidar previamente el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Solo cuando el heredero (o herederos) figure como propietario registral, podrá proceder a vender el bien.
Qué ocurre si hay varios herederos
Cuando se hereda una vivienda entre varios familiares, todos ellos se convierten en copropietarios. Para vender el inmueble, es necesario que todos los herederos estén de acuerdo. Si alguno se niega, existen dos vías:
- La vía amistosa: un heredero puede comprar la parte de otro.
- La vía judicial: se puede iniciar un procedimiento de división de cosa común, que suele acabar en una subasta judicial.
También es posible vender solo la parte indivisa de la vivienda heredada, aunque este tipo de operaciones suelen atraer a fondos de inversión o empresas especializadas, y no garantizan un precio justo.
Pasos para vender parte de una vivienda heredada
El proceso comienza con la obtención del certificado de defunción del causante, seguido del certificado de últimas voluntades para comprobar si dejó testamento. Si existe testamento, se debe acudir a la notaría para iniciar la adjudicación. En caso contrario, será necesario tramitar una declaración de herederos abintestato.
Este trámite, que suele realizarse ante notario, permite determinar quiénes son los herederos legales del fallecido según el orden de parentesco que marca la ley (hijos, padres, cónyuge, hermanos, etc.). Concluye con un acta notarial que sustituye al testamento y es imprescindible para que los familiares puedan heredar y realizar actos sobre los bienes, como vender una vivienda heredada.
Una vez aceptada la herencia, se abona el impuesto correspondiente y se formaliza la escritura de adjudicación. Con ello, la vivienda ya puede inscribirse a nombre de los herederos, lo que habilita legalmente la posibilidad de venderla.
Fiscalidad de la venta: cuidado con el IRPF
Al vender una vivienda heredada, el beneficio obtenido tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. La ganancia se calcula restando al valor de venta el valor de adquisición declarado en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos y tributos relacionados con la herencia.
Es importante tener en cuenta que vender una vivienda heredada antes de cinco años puede suponer una mayor carga fiscal si no se han actualizado adecuadamente los valores o si el inmueble se revaloriza de forma significativa.
Además del IRPF, en la venta también se liquida la plusvalía municipal, un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo desde la fecha de fallecimiento del causante hasta la venta del inmueble.
Documentación necesaria para la venta
Para formalizar la venta es necesario reunir varios documentos clave:
- Certificado de defunción
- Certificado de últimas voluntades
- Testamento (si lo hay)
- Escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia
- Liquidación del Impuesto de Sucesiones
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
- Certificado energético de la vivienda
Todos estos documentos deberán presentarse ante notario para otorgar la escritura de compraventa. En muchos casos, también será necesario aportar el último recibo del IBI, el certificado de deuda de la comunidad de propietarios, y acreditar que el inmueble está libre de cargas.
Consejos finales para una venta sin complicaciones
- Valora tu casa gratis: antes de vender, solicita una valoración para conocer el valor real de mercado. Puedes hacerlo fácilmente con herramientas como Valoración Vivienda, que te ofrecen una estimación precisa y sin coste.
- Revisa la carga fiscal: infórmate sobre el impacto del IRPF, plusvalía e impuestos locales.
- Acuerda con los copropietarios: en herencias compartidas, busca consenso para evitar litigios.
- Contrata asesoría profesional: notarios, registradores o agencias especializadas en herencias pueden acelerar y facilitar el proceso.
Si necesitas ayuda para vender parte de una vivienda heredada o quieres asegurarte de que estás cumpliendo con todos los requisitos legales y fiscales, busca asesoramiento especializado. Una gestión adecuada desde el inicio evitará retrasos, conflictos y pérdidas económicas innecesarias.
