La venta de una vivienda de nuda propiedad suele generar muchas dudas, tanto legales como económicas. Pero, ¿qué es una nuda propiedad concretamente, cómo se transmite y qué implicaciones tiene? Desde Valoración Vivienda te lo explicamos.
¿Qué es nuda propiedad?
La nuda propiedad se refiere a tener la titularidad de un inmueble sin derecho a disfrutar de él. En otras palabras, el nudo propietario posee legalmente la vivienda, pero no puede usarla ni alquilarla mientras exista un usufructo.
Diferencia entre nuda propiedad y usufructo
El usufructo es aquel que tiene derecho a usar la vivienda y a beneficiarse de ella. Por ejemplo, con el alquiler.
La diferencia principal está en que el usufructuario puede utilizar el inmueble, pero es el nudo propietario quien tiene su titularidad legal.
¿Es posible vender una vivienda de nuda propiedad?
Se puede vender la nuda propiedad sin que el usufructuario pierda su derecho de disfrute. Se traspasa la titularidad del inmueble a un comprador, mientras el usufructuario continúa viviendo en ella o percibiendo sus rentas.
- Esta operación es muy común entre personas mayores que necesitan liquidez y quieren seguir viviendo en su casa.
¿Baja el valor de la vivienda?
Si el comprador adquiere un activo que no puede disfrutar de manera inmediata, el valor de la vivienda disminuye respecto a la propiedad plena (entre un 20% y un 80% del valor de mercado).
Lo que cuesta está relacionado principalmente con la edad y expectativa de vida del usufructuario, así como de la tasa de actualización financiera utilizada para calcular el valor del derecho de usufructo.
Por tanto, cuanto más joven sea el usufructuario, menor será el precio de la nuda propiedad, ya que el usufructo durará más tiempo.
¿Cómo se transmite la nuda propiedad?
La transmisión de la nuda propiedad se realiza mediante escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. Este proceso formal asegura que el comprador adquiere legalmente la titularidad, aunque sin derecho a uso hasta que finalice el usufructo.
¿Qué derechos tiene el nudo propietario?
En cuanto al nudo propietario, este mantiene ciertos derechos:
- Titularidad legal del inmueble.
- Derecho a vender, donar o ceder la nuda propiedad.
- Derecho a percibir el valor de la nuda propiedad en caso de venta.
¿Se puede solicitar una hipoteca de una nuda propiedad?
Solicitar una hipoteca sobre una nuda propiedad es posible, pero a la vez es complejo. Las entidades financieras consideran que, al no poder disfrutar del inmueble, existe un mayor riesgo. Por eso, los préstamos sobre nuda propiedad suelen ser limitados y con condiciones más estrictas.
¿Cómo calcular el valor de una nuda propiedad?
Para calcular el valor de la nuda propiedad hay que hacer la siguiente operación:
- El valor económico del usufructo (edad o duración) se resta del valor total de la vivienda.
Existen tablas oficiales y otras fórmulas que te permitirán realizar este cálculo, pero si quieres conocer cuánto cuesta vender tu casa, desde Valoración Vivienda te daremos un informe personalizado y adaptado a tus necesidades.
Consideraciones fiscales
Como era de esperar, la venta de una nuda propiedad tiene implicaciones fiscales que conviene conocer antes de realizar la operación. Te dejamos las más comunes:
¿Una nuda propiedad debe declararse en la Renta?
La nuda propiedad se debe reflejar en la declaración de la Renta, aunque su tratamiento varía según la operación:
- Mientras el nudo propietario no perciba ingresos, no genera rendimiento de capital, por lo que la nuda propiedad es relevante sólo a efectos informativos en la Renta.
- No obstante, al vender la nuda propiedad sí se puede generar ganancia patrimonial, así que esto hay que declararlo.
- A su vez , el usufructuario también puede tener obligaciones fiscales si percibe rentas del inmueble.
En definitiva, vender o adquirir una nuda propiedad es posible. Nuestra recomendación es que antes de realizar cualquier operación, cuentes con asesoramiento especializado para garantizar que la transacción se lleve a cabo de manera segura.
