Vender una propiedad en España implica varios pasos desde la valoración de tu vivienda y la preparación de la documentación legal hasta la firma de la escritura de compraventa ante notario. Uno de los aspectos más relevantes son los gastos al vender una vivienda, que junto con los impuestos, pueden reducir considerablemente el beneficio final de la operación.
Por ello, es fundamental conocer estos costes de antemano para evitar sorpresas y calcular correctamente la rentabilidad de la venta.
A continuación, desglosamos los principales impuestos y gastos de la venta, así como algunos consejos para optimizarlos.
Principales impuestos al vender una vivienda
IRPF: Ganancia patrimonial
El IRPF es uno de los tributos más significativos al vender una vivienda, ya que grava la ganancia patrimonial obtenida por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra.
Para calcular esta ganancia, se debe restar al precio de venta (menos los gastos asociados a la venta) el precio de adquisición (más los gastos e impuestos pagados en la compra y las mejoras justificadas).
Los conceptos deducibles incluyen los gastos notariales de la compra, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) abonado en su momento, así como los costes derivados de reformas que incrementen el valor de la vivienda, siempre que estén debidamente documentados con facturas.
Las tarifas del IRPF son progresivas: hasta 6.000 € (19%), de 6.000 € a 50.000 € (21%), de 50.000 € a 200.000 € (23%), de 200.000 € a 300.000 € (27%) y más de 300.000 € (28%).
Exenciones del IRPF
- Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años: Si el vendedor tiene 65 años o más y transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida está totalmente exenta de tributar en el IRPF.
No es necesario reinvertir el dinero ni cumplir ningún otro requisito adicional, salvo que la propiedad vendida sea la residencia habitual del contribuyente y que haya residido en ella al menos tres años consecutivos (salvo causas justificadas).
- Reinversión en vivienda habitual: Si el vendedor no tiene 65 años, puede beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual.
Para ello, debe reinvertir el importe obtenido en la venta en la adquisición o rehabilitación de una nueva propiedad habitual en un plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta.
Si solo se reinvierte una parte del importe, la exención será proporcional a la cantidad reinvertida.
Plusvalía Municipal
Este impuesto municipal grava el incremento de valor del terreno desde la compra hasta la venta. Se calcula en función del valor catastral del suelo y el número de años que el vendedor ha sido propietario.
Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo de la plusvalía municipal, optando por el que resulte más favorable:
- Método objetivo: Se multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes fijados por el ayuntamiento en función de los años de tenencia del inmueble.
- Método real: Se calcula la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del terreno; si esta diferencia es menor que la resultante del método objetivo, el contribuyente puede optar por este último.
Bonificaciones
Algunos ayuntamientos aplican bonificaciones, especialmente en transmisiones por herencia o entre familiares directos, con reducciones de hasta el 95% en algunos casos.
Gastos adicionales en la venta de una vivienda
Gastos notariales
El vendedor asume el coste de la escritura de compraventa, que suele oscilar, según algunos portales y expertos, entre 600 y 1.200 euros, dependiendo del valor del inmueble, el número de folios y la complejidad de la operación.
Según el Código Civil español, el vendedor asume los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa, mientras que el comprador paga los gastos de la primera copia y las posteriores necesarias para inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
No obstante, las partes pueden pactar un reparto diferente y reflejarlo en el contrato de compraventa. Además, el precio puede aumentar si se solicitan más copias, si la escritura es extensa o si hay circunstancias especiales, como viviendas de protección oficial o subrogaciones.
Gastos de cancelación de hipoteca
Cancelar una hipoteca para vender una vivienda implica varios gastos.
El coste medio total de la cancelación registral de una hipoteca suele rondar los 1.000 euros, incluyendo gastos notariales (entre 90 y 500 euros), gastos de registro (24 a 300 euros), y opcionalmente gastos de gestoría (150 a 400 euros).
Además, si la cancelación es anticipada, el banco puede cobrar una comisión que varía según el tipo de hipoteca y la fecha de firma: hasta el 0,5% si se cancela en los primeros 5 años y 0,25% después, para hipotecas variables firmadas después del 9 de diciembre de 2007.
Para hipotecas anteriores, los límites pueden ser mayores, hasta el 1% o el 2,5% en algunos casos.
También es necesario solicitar al banco el certificado de deuda cero, que acredita que la hipoteca está completamente pagada. Este certificado es gratuito.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética (CEE) es obligatorio en España desde 2013 para la venta de cualquier propiedad.
Evalúa el consumo energético del inmueble y lo clasifica en una escala de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Es responsabilidad del propietario gestionarlo y asumir los costes asociados.
Para obtenerlo, hay que contratar a un técnico habilitado, como un arquitecto o ingeniero, quien realizará una inspección, elaborará el informe y registrará el certificado en el organismo autonómico correspondiente.
El coste del CEE varía según la ubicación y el tamaño de la propiedad, oscilando entre 100 y 250 euros. Aunque el precio no está regulado, el coste medio estimado es de 1,50 euros por metro cuadrado.
Es fundamental disponer del CEE antes de formalizar la venta, ya que el notario lo exigirá para autorizar la escritura. Sin él, el proceso de venta no puede completarse y podrían imponerse sanciones. Las multas por incumplimiento varían de 300 a 6.000 euros según la gravedad.
Existen algunas excepciones, como propiedades con menos de 50 m² o edificios históricos. Sin embargo, en la mayoría de los casos, contar con el CEE es un requisito imprescindible para una compraventa legal y segura.
Otros gastos al vender una vivienda y recomendaciones útiles
Gastos de comunidad e IBI
El vendedor debe estar al corriente de pago de las cuotas ordinarias de la comunidad (mantenimiento, limpieza, servicios comunes) hasta la fecha de transmisión de la propiedad.
Habitualmente, se presenta un certificado de deudas de la comunidad, obligatorio para la firma ante notario. Si hay deudas, el vendedor debe liquidarlas antes de la venta, salvo que el comprador acepte asumirlas.
Los gastos extraordinarios aprobados antes de la venta corresponden al vendedor, aunque la ejecución sea posterior.
En cuanto al IBI, el obligado al pago es quien figure como propietario a 1 de enero del año en curso, normalmente el vendedor.
Aunque la ley establece que el vendedor debe pagar el IBI del año de la venta, es habitual pactar un prorrateo proporcional al tiempo que cada parte ha sido propietaria durante el año. Este acuerdo debe reflejarse en el contrato de compraventa para evitar conflictos.
Gastos que corresponden al comprador
Aunque el vendedor asume los gastos mencionados, algunos costes recaen sobre el comprador. Entre ellos destacan los siguientes:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Se paga al comprar una vivienda de segunda mano y varía según la comunidad autónoma (6%-10% del precio de compraventa).
- IVA: Aplica en propiedades nuevas (primera transmisión), generalmente el 10% del precio de venta (4% para VPO).
- Gastos de registro: Incluyen la inscripción de la propiedad a nombre del comprador y suelen oscilar entre el 0,1% y el 0,25% del valor del inmueble.
Cómo calcular y optimizar los gastos al vender una vivienda
Vender una vivienda implica asumir múltiples impuestos y gastos al vender un piso, pero con una planificación adecuada puedes minimizar el impacto económico. Infórmate previamente sobre tus obligaciones, solicita una nota simple si es necesario y busca asesoramiento profesional para aprovechar posibles exenciones fiscales.
